Co přesně obnáší poradenství při nákupu nemovitosti?

 

Vytipování nemovitosti

  • Po společné schůzce, na které si řekneme Vaše preference, Vám pomůžeme vytipovat některé vhodné nemovitosti, které ani nutně nemusí být inzerované. Jsme ve spolupráci s mnoha realitními kancelářemi, takže se někdy můžeme dostat k nemovitostem, které se ještě neinzerují, nebo které si ani majitelé inzerovat nepřejí.
  • Doporučíme inzertní média s nabídkami nemovitostí a poradíme, kde hledat nebo jak oslovit potenciální prodávající v požadované lokalitě.
  • Na základě vašich požadavků na lokalitu, dispozici, velikost, cenovou hladinu i bližší detaily (byt/dům/pozemek, k rekonstrukci/renovované/novostavba, hotově/hypotékou …) potom společně zúžíme výběr a vypravíme se spolu na prohlídky.

 

Prohlídka a odborné posouzení stavu nemovitosti

  • Pokud při prohlídce nemovitosti odhalíme nějaké nedostatky vybrané nemovitosti, domluvíme se na dalším postupu. Může například perfektně odpovídat lokalita i velikost, ale proti požadavku na drobnou rekonstrukci bude nemovitost vyžadovat rekonstrukci rozsáhlejší. Potom oceníme potřebné náklady, vyhodnotíme čas pro realizaci (např. příslušná povolení, projekty apod.) a doporučíme projektanta, stavební firmu nebo bytového architekta, stavebního dozor atd.
  • Samozřejmě v takovém případě, kdy nemovitost bude vyžadovat rozsáhlejší rekonstrukce nebo bude její cena proti stavu nemovitosti výrazně nad cenou obvyklou, tak samozřejmě dojednáme slevu!
  • Bude-li to vhodné a účelné, zajistíme po vzájemné dohodě nezávislého odborného znalce v oboru nemovitostí, statika, stavebního technika nebo firmu zajištující správu nemovitostí apod.

 

Zkontrolujeme právní stav nemovitosti i dokumenty, případně je sami připravíme

 

faktický a právní stav nemovitosti:

  • ověříme, zda je součástí nemovitosti pozemek a zda je zajištěný přístup a příjezd k nemovitosti
  • zjistíme, jak předchozí majitel nemovitost získal a za jakou cenu a prověříme, jestli je zápis na katastru právoplatný (zda byla zaplacena kupní cena, zda jsou splněny odkládací podmínky platnosti kupní smlouvy nebo jiného nabývacího titulu apod.)
  • místním šetřením a kontrolou dostupné dokumentace posoudíme, jestli je v katastru zapsána nemovitost a přidružené stavby (např. garáže a dílny) a nebude nutné dodatečné kolaudování černých staveb apod.

 

omezení s nakládáním s nemovitostí:

  • ověříme, zda není nemovitost znehodnocena například věcným břemenem (nemusí vždy nutně být uvedené na listu vlastnictví!)
  • z dostupných zdrojů ověříme, zda neběží nebo nehrozí exekuce na nemovitost nebo dokonce dražba
  • zda na nemovitosti nevázne zástavní právo nebo jiné omezení a evtl. pokud ano, pomůžeme ošetřit to, aby bylo před nebo při prodeji vymazané atd.
  • prověříme, zda osoba zmocněná k právním úkonům souvisejícím s převodem nemovitostí je skutečně zmocněná vlastníkem a neprokazuje se falešnými dokumenty a průkazem

 

smluvní dokumentace:

  • posoudíme nebo podáme připomínky ke smlouvám o rezervaci nemovitosti, aby vám nehrozilo, že o rezervační zálohu přijdete
  • zkontrolujeme a upravíme, případně sami navrhneme kupní smlouvu, která ochrání Vaše peníze a zároveň bude vyvážená a nenapadnutelná strnou prodávající
  • zakomponujeme do kupních smluv formulace, které požadují banky
  • pokud to bude vhodné, zajistíme advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu kupní ceny

 

daňové povinnosti:

  • pomůžeme s přípravou daňového přiznání k dani z nabytí nemovitosti, pokud daň platí kupující a dohlédneme, aby bylo podáno daňové přiznání prodávajícím, pokud bude tato povinnost na něm
  • také ohlídáme i splnění povinnosti prodávajícího zaplatit daň z nabytí (dříve z převodu) nemovitosti, pokud daň platí prodávající, protože stále platí, že kupující je ručitelem za zaplacení této daně, pokud by tak neučinil prodávající. Daň je dnes 4% z prodejní ceny a to nejsou malé náklady, pokud by je měl ještě doplácet kupující. Nehledě na opletačky s finančním úřadem, úroky z prodlení apod.
  • Finanční úřad v některých případech může požadovat stále i znalecký posudek při prodeji některých tipů nemovitostí a pozemků. A potom daň vypočítává prodávajícímu nebo kupujícímu (podle toho kdo je plátcem) z ceny prodejní, nebo z ceny odhadní. Samozřejmě z té, která je vyšší L. Daň tak může být výrazně vyšší, než všichni očekávali. Typicky se to stává u nemovitostí s rozsáhlým souborem staveb a velkou obestavěnou nebo užitnou plochou v dobrém stavu, jejichž tržní cena je například vlivem lokality nebo vysokou slevou z ceny kvůli urychlení prodeje výrazně nižší, než cena odhadní.
  • Řešením je, že jednak můžeme přenést navýšení případné daňové povinnosti na prodávajícího už v kupní smlouvě, a nebo můžeme tuto očekávanou daňovou povinnost odvodit z předem připraveného znaleckého posudku a adekvátně tomu přizpůsobit prodejní cenu.
  • Navíc kde hrozí, že si finanční úřad odhad dodatečně vyžádá a vy budete nemovitost hned po nákupu rekonstruovat, tak musíme dopředu připravit odhadce, aby znalecký posudek připravil na stav ke dni prodeji nemovitosti. Tři měsíce po prodeji už může být nemovitost zrekonstruována natolik, že by odhadní cena mohla být daleko vyšší než v den prodeje. Tím by proti původním předpokladům mohla výrazně vzrůst i daňová povinnost pro plátce daně, kterým v některých případech může být kupující přímo nebo jako ručitel.

 

Financování a čerpání úvěru

Co od nás můžete očekávat při přípravě financování?

  • Vyzpovídáme si Vás
  • Navrhneme finanční řešení
  • Domluvíme individuální podmínky a slevy v bance
  • Vysvětlíme a pomůžeme s podpisem úvěrové dokumentace
  • Zajistíme proces čerpání úvěru
  • Dohlédneme na přepis nemovitosti a splnění dalších podmínek banky po vyčerpání úvěru

 

Více o tom, co obnáší proces vyřízení úvěru nebo hypotéky se dozvíte zde.